Порядка 10-15% сделок в новостройках бизнес-класса в Москве девелоперы заключают с инвесторами. Бизнес-класс – золотая середина рынка жилья. У этого сегмента широкая аудитория потенциальных клиентов и оптимальное сочетание цены и качества. Эксперты «Метриум» перечисляют пять основных критериев выбора наиболее удачного варианта для инвестиций, в том числе для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Центральное расположение комплекса
Основной критерий поиска для инвестора в сегменте «бизнес» – это локация. Аудитория покупателей или арендаторов такого жилья прочно связана с центром различными «нитями». Прежде всего это бизнес, работа, шоппинг и услуги, образование – все это в Москве по-прежнему сосредоточено в центре, поэтому, выбирая жилье, любой покупатель с достаточным бюджетом предпочтет жить как можно ближе к центру.
Правда потенциальные покупатели нового жилья в бизнес-классе расширительно трактуют понятие «центр». Речь идет не только о Садовом кольце или даже ЦАО. Обычно в поле зрения таких клиентов попадают локации в районе ТТК, на некоторых престижных проспектах (юго-западного или северо-западного направления), а также на районы активной джентрификации, скажем, бывшая территория ЗиЛ или Нагатинский затон (а точнее, городской квартал «Ривер Парк»).
Комплексы бизнес-класса в «большом» центре одинаково хорошо подойдут для вложений с последующей перепродажей квартиры, так и для сдачи в аренду. Есть небольшая доля проектов застройки с «экологической» составляющей на окраине Москвы, но для инвестиций они подходят меньше.
«Несмотря на близость центра города, насыщенного различными социальными и коммерческими объектами, нужно обращать внимание и на собственную инфраструктуру выбранного комплекса, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С этой точки зрения лучше выбирать крупные кварталы и жилые комплексы, так как в них застройщики предусматривают максимум собственных магазинов, кафе, ресторанов, отделений служб доставки, аптек. Помимо этого, в крупных проектах часто появляются собственные детские сады и школы. Все эти факторы играют роль при перепродаже квартиры семейным покупателям».
Хорошая транспортная доступность
Далее инвестору следует лучше присмотреться непосредственно к окрестностям рассматриваемых комплексов. На этом уровне поиска нужно обратить внимание на транспортную доступность. Клиентская аудитория сегмента новостроек «бизнес» состоит в основном из автомобилистов, поэтому для них нужно выбирать комплексы с коротким путем на близлежащие транспортные магистрали Москвы: Третье транспортное и Садовое кольца, радиальные магистрали (Ленинский и Ленинградский проспекты, Кутузовский проспект, Варшавское шоссе, Проспект Мира и т.п.).
При этом нельзя упускать из вида метро. Во-первых, среди покупателей новостроек бизнес-класса много семей, члены которых пользуются общественным транспортом. Во-вторых, инвестиционные квартиру или апартамент могут арендовать иностранные туристы, которые также часто ориентированы на метро для быстрого и частого перемещения по городу. С этой точки зрения выгодно расположение у новостроек вблизи кольцевых линий метро, а также МЦК.
Поскольку инвестиционные квартиры часто арендуют туристы, есть смысл искать новостройки, расположенные сравнительно недалеко от Белорусского, Киевского и Павелецкого вокзалов, которые связаны с московскими аэропортами аэроэкспрессами.
Близость деловых районов и достопримечательностей
В сегменте рынка новостроек бизнес-класса проще всего продать или сдать в аренду жилье, которое находится рядом с центрами социальной активности. Прежде всего, речь идет о деловых районах. Для квартиры или апартамента в комплексе рядом с Москва-Сити легко подыскать покупателей или арендаторов, которые хотят жить в шаговой доступности от места работы. К примеру, единственный ЖК бизнес-класса в шаговой доступности от «Москва-Сити» возводит ГК «Кортрос» – проект Headliner. За период реализации его капитализация выросла на 37%.
Среди желательных «соседей» для инвестиционной недвижимости еще исторические, культурные и развлекательные достопримечательности. Они также привлекают внимание покупателей жилья и в особенности внутренних и зарубежных туристов, которые посещают столицу. Выгодно сдавать в аренду квартиры или апартаменты рядом с уникальными объектами. К примеру, недавно в Москве открылся развлекательный парк «Остров Мечты». Всего в 10 минутах езды от него можно инвестировать в квартиру в городском квартале «Ривер Парк». Пользуется спросом жилье и рядом с историческими парками и достопримечательностями. Так, рядом с ВДНХ можно приобрести квартиру в ЖК ILove.
Низкий уровень стартовых цен
Чтобы максимизировать доходность инвестиции, нужно потратиться как можно меньше на стадии вложений. Для перепродажи, безусловно, лучше приобретать квартиру на раннем этапе строительства. Сейчас застройщики возводят жилье на средства банков, поэтому большого смысла выжидать ради наблюдения прогресса на стройке нет – инвестиции гарантированы от потери, так как внесенные дольщиком средства хранятся на эскроу-счетах банка-кредитора строительства.
Покупателю квартиры для сдачи в аренду тоже лучше инвестировать в котлован. Хотя старт его арендного бизнеса будет отложенным, он заработает больше, чем его конкурент, который купит квартиру в готовом доме по более высокой цене.
Еще один способ сэкономить – приобрести апартаменты, а не квартиры, если помещение будет сдаваться в найм. К примеру, в ЖК Headliner предусмотрены как квартиры, так и апартаменты на выбор инвестора. Как правило, апартаменты дешевле аналогичных квартир на 15-30%. Если же помещение будет перепродаваться для постоянного жительства, то всё-таки лучше выбрать квартиру.
Квартиры/апартаменты с отделкой
Для инвестиций лучше выбирать квартиры или апартаменты с отделкой. Это наиболее очевидное решение для тех, кто вкладывается в арендный бизнес – готовую квартиру можно быстрее сдать в наем, не затрачиваясь на ремонт. Конечно, квартира с отделкой дороже, но стоимость ремонта от застройщика гораздо ниже, чем если инвестор выполняет его собственными силами.
Всё более разумным вариантом квартира с отделкой становится и для последующей перепродажи. Современные покупатели жилья бизнес-класса более прагматично подходят к личным финансам, они не всегда склонны к большим затратам и часто хотят экономить время на ремонте. К такой позиции их подталкивает и резкий рост стоимости строительных и отделочных материалов в последний год. Еще один вариант отделки для квартиры на продажу – white box. В этом случае инвестор сможет привлечь клиентов, которые хотят сами провести косметический ремонт, но избежать длительного и затратного подготовительного этапа. Такие квартиры можно найти, в частности, в ЖК ILove.
«Квартиры и апартаменты с отделкой предполагают покупку у застройщика готового планировочного решения, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор ГК «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Поэтому чтобы повысить шансы на перепродажу, инвестору следует выбирать планировку тщательнее. Это возможно в комплексах с максимально широкой линейкой квартир. В частности, в нашем проекте Headliner мы предлагаем более 40 различных вариантов планировок квартир, от студий до просторных четырехкомнатных квартир».
«Новостройки бизнес-класса стали самым быстро дорожающим продуктом на московском рынке первичного жилья в последний год, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Средняя стоимость квадратного метра в них выросла за год на 40-45% в зависимости от конкретного проекта. Новостройки бизнес-класса пользуются спросом у инвесторов благодаря их хорошему расположению, качественной архитектуре и строительству, богатой собственной инфраструктуре».
Источник: